红星资本局7月26日消息 ，近日 ，深陷债务危机的建业地产股份有限公司（00832.HK，以下简称“建业地产”）以30亿元总价 ，将旗下两大文旅标杆“只有河南·戏剧幻城 ”和“建业电影小镇 ”出售给了中信资本旗下的信宸资本 。
“只有河南 ”2025年单年接待超1800万人次、省外观众占比超八成 ，堪称文旅“顶流 ” 。
然而 ，客流火爆与财务现实形成鲜明反差 ，该项目连同电影小镇，2024年 、2025年合计亏损近1.48亿元，人气并未转化为盈利 ，反成集团沉重的财务负担。
建业8折出售河南顶流文旅项目
发文称“活下去 ，比什么都重要 ”
近日，建业地产一纸公告 ，宣告了河南两大文旅地标的易主 。
公告称 ，公司联合旗下平台，将“只有河南·戏剧幻城 ”及“建业电影小镇”100%股权打包出售给中信资本旗下的信宸资本 ，总对价30亿元 。其中“只有河南 ”作价25亿元 ，电影小镇作价5亿元。
这两大项目曾是建业地产创始人胡葆森倾注心血之作 。公开资料显示，“只有河南 ”由建业地产联合导演王潮歌打造 ，2021年开城 ，拥有21个剧场，是国内规模最大的戏剧聚落群之一 。截至2025年底 ，累计接待游客5800万人次 ，2025年单年接待超1800万人次，省外观众占比超80%，堪称文旅“顶流”。电影小镇于2019年开业 ，集电影场景游览 、民俗体验于一体 。
然而 ，客流火爆与财务现实形成鲜明反差 。公告显示，两大文旅项目2024年、2025年税后分别亏损6282.27万元和5529.67万元 ，连续两年经营性亏损。
图片来自上市公司公告
此次也是折价出售。从交易费用 看 ，截至2025年末，两大项目合并备考账面净值40.25亿元 ，30亿元出售价相当于打了8折 。
国家高端智库CDI资深研究员宋丁告诉红星资本局 ，建业曾是河南最具影响力的地产企业，风光无两 。但近年来全国地产下行 ，建业也出现了债务困局。过去二三十年“地产涵养文旅”的商业模式“靠地产快速回笼资金 ，反哺长周期的文旅项目 ”，这种商业模式已被打破 。地产端自身还债尚且吃力 ，已无力支撑文旅 ，这是建业此次折价出售两大项目的基本原因 。
建业地产的公告确认，本次出售将产生账面亏损约12.16亿元。优先清偿标的存量负债约13.74亿元，扣除税费等成本后 ，集团实际净回笼约7.05亿元 ，定向用于保交楼与债务重组 。
红星资本局注意到，7月24日 ，建业集团官微发文 ，提及出售只有河南 、建业电影小镇之事，其中写到“企业的命脉 ，终究握在自己手中 。活下去 ，比什么都重要。 ”
客流爆棚，为何赚不到钱？
业内人士：文旅项目15到20年回本
“只有河南”被出售的消息传出后 ，消费者与游客更关心的是费用 和体验感是否会改变 。
“整个体验感很棒 ，沉浸式剧目让人身临其境，运营水准也在线 ，我一直想找机会‘二刷’ 。 ”7月26日 ，曾于两年前专程打卡“只有河南 ”的游客向女士对红星资本局说道，但也担忧出售后会涨价和体验感下降。
图片来自小红书App
建业地产在公告明确，本次仅为100%股权变更 ，项目现有运营团队将暂时保持不变 ，园区演出 、日常经营、剧目排演不会因本次股权变动立刻调整 。
第三方票务平台显示，“只有河南”一日普通票费用 为290元/人 ，节假日费用 为320元/人 。暂未出现涨价情况。
叫好不叫座的宿命 ，折射出文旅项目在资本与运营间的矛盾。为何一个人气爆棚的顶流文旅IP，最终沦为公司的财务负担？
宋丁告诉红星资本局 ，“只有河南 ”这类项目投资巨大 ，靠的是轻资产的创意加上重资产的巨额资金支撑，过去地产高增长时 ，文旅重资产投入不是压力 ，但现在就成了负担 。
建业地产也在公告中坦言，文化旅游属于资本密集型业务 ，需要持续投入运营资金 ，同时附带银行及其他债务，相关现金流长期用于偿债或清偿相关债务，限制了集团流动性及财务灵活性 。
7月26日 ，在文旅地产行业深耕十余年的业内人士唐女士对红星资本局表示 ，“只有河南 ”演艺主导模式推高了刚性运营成本，需维持大量演艺人员 ，成本高昂；此外收入结构过于单一 ，成熟的文旅项目通常能对外输出品牌，获取轻资产收入 ，但“只有河南”的特殊性导致其难以实现品牌溢价。
唐女士同时指出 ，房地产企业习惯了高周转，往往以为项目爆火就能迅速盈利 ，却忽略了大型文旅项目通常需要15到20年才能回本 。
有市场声音认为 ，建业地产出售两大标杆级文旅项目，意味着房企跨界文旅的浪潮正在退潮 。宋丁表示 ，过去那种“快速负债盖房卖房 、回笼资金反哺旅游 ”的模式已经走到尽头 ，退潮是事实。但未来，在AI等新技术和休闲度假旅游发展的驱动下，与时代匹配的新型泛旅游地产仍会有长期稳定的发展机会 。
（文章来源：红星资本局）
